多摩地域最大級のターミナル「八王子駅（JR）・京王八王子駅」について、詳しくご紹介いたします！
八王子駅は、JR中央本線・横浜線・八高線、京王線の複数路線のうち、多くの路線の始発となっている駅です。
特に山梨や長野方面、群馬方面へと向かうための路線としても利用するターミナル駅です。
八王子駅をまだ知らない方でも、
- 街の特徴
- 住みやすさ
- 物件相場
などがわかるように、お部屋探し・物件購入の方に向けて記事を書いております！
★不動産購入・賃貸を検討中の方
★不動産会社の営業担当の方
にも参考になる内容です。
🔰 八王子駅の基本情報
- 所在地：東京都八王子市旭町
- 路線：JR中央線（快速）
- 横浜線・八高線 ／ 京王線（八王子始発）
- 都心部までの所要時間：新宿約40分・東京約55分・横浜約60分
- 駅の出口：北口・南口（JR）／南口・東口（京王）
- どちらも改札は一つです。
- 開業：1889年（明治22年）
- 再開発：サザンスカイタワー（2010）・八王子オーパ（2018）・都合同庁舎（2022） ほか
南口が2010年に再開発がされ、きれいな街並みとなっています。
また北側エリアでも、近年大型マンションの建設が多数進んでおり、より活性化が見込まれそうです。
👥 駅の利用者数と時間帯別混雑
- 1日平均乗車人員（2023年度）
- JR：約75,519人
- 京王：約48,379人
通勤ピーク：7:30〜8:30（上り：新宿・東京方面）
- 中央線：ほぼ満員。
- グリーン車が運用開始したため、確実に座りたい場合は、グリーン車の利用も
- ただし、ラッシュ時間帯の予約はすぐ埋まってしまうので注意
- グリーン車が運用開始したため、確実に座りたい場合は、グリーン車の利用も
- 京王線（始発駅）：始発駅のため、並べば着席チャンスが多いです。
ピークを過ぎた時間帯
- 上り方面（新宿・東京方面）
比較的快適。運が良ければ座れる。- 9:30〜15:30
比較的快適で、車両によっては座れることが多い - 15:30〜17:00（混雑）
夕方に進めば進むほど、学校帰りの学生（予備校・塾通い）・会社戻りのビジネスパーソンが多く、満員電車になることもあるので注意。 - 17:00〜20:00（混雑）
帰宅ラッシュで混雑・立ち客多数。 - 20:00以降（やや混雑程度）
徐々に緩和され、ほぼ座れることが多い。
- 9:30〜15:30
- 下り方面（新宿から八王子方面）
- 9:30〜15:30
通勤ラッシュが終わり、主に買い物や観光客、学生・シニア層の方利用が中心になります。- 概ね空席が見つかる感じです。
- 15:30〜17:00（やや混雑）
学校帰りの学生と、早帰りのビジネスマンが徐々に乗車し始めます。- 学生が多い時間帯では、立川や国分寺にて乗降があります。
- 17:00〜20:00（混雑）
帰宅ラッシュで混雑。混雑率も120～130％- 特急利用をする方もおりますが、予約は満席になることがほとんどです。
- 20:00以降（混雑）
終電間近でも新宿からの混雑はほぼ変わらず。- 武蔵境以降から車両によっては座れる可能性がありますが、基本は座って変えることは難しいです。
- 9:30〜15:30
🚃 主要駅までの所要時間
| 目的地 | JR | 京王 |
|---|---|---|
| 新宿 | 快速約40分 | 特急約45分 |
| 東京 | 快速約55分（乗換無） | — |
| 渋谷 | 八王子→新宿→山手線で約50分 | 明大前乗換で約50分 |
| 横浜 | 横浜線直通 約60分 | — |
🏙 駅周辺の雰囲気と出口ごとの特徴
JR八王子駅には、北口と南口があり、雰囲気が大きく異なります。
ちなみに、改札は一つです。
【北口】
- 繁華街「ユーロード」
- オクトーレ・セレオ北館・ドン・キホーテ
- 居酒屋や飲食店等が密集
夕方ごろまでは、学生やシニア層が比較的多いです。
居酒屋や飲食店が多く、夜になるととても賑やかになります。
チェーン店から個人経営のお店まで幅広くあるため、お店には困らなそうです。
繁華街のユーロードでは、居酒屋が多くある反面、キャッチが多数います。
繁華街からそれたエリアには、キャバクラやクラブといったお店も多数存在します。
大通り沿いまで出ると、一気に住宅街が広がり、人の数も減ります。
南口
- サザンスカイタワー
- 八王子オーパ
- バスロータリーも広く落ち着きあり。
再開発がされ、きれいに整備がされています。
北側とは、異なった雰囲気があり、治安も良いです。
飲食店も複数ありますが、北口と比べると圧倒的に少ないです。
住宅街が広がっており、日中も人でごった返すといったことは基本ありません。
🛍 商業施設・スーパーの充実度
八王子駅周辺には、複数の施設があります。
百貨店は現状でゼロですが、複合施設があるため、一般的な買い物は苦にならないです。
| 施設 | 距離／特徴 |
|---|---|
| セレオ八王子（北館・南館） | 駅直結・食品/雑貨/成城石井 |
| 八王子オーパ | 南口徒歩1分・若者向けファッション |
| オクトーレ（旧東急スクエア） | 北口正面・専門店＋サイゼ・無印 など |
| サザンスカイタワー商業棟 | 南口直結・スーパーアルプス併設 |
百貨店は 現在ゼロ（2012年そごう撤退）で、駅ビル形態に集約。JR東日本
🏪 八王子駅周辺の主なスーパーマーケット一覧
八王子駅周辺には、徒歩圏内に複数のスーパーがあります。
駅の近場で考えると、駅直結型のいわゆるデパ地下がメインとなります。
北口に関しては、駅から離れたエリアにもスーパーがあります。
南口の場合は、駅前のスーパーアルプスがメインに利用するスーパーになりそうです。
| 店舗 | 立地・距離 | 営業時間 |
|---|---|---|
| blooming bloomy セレオ北館 | 北口70 m | 10:00-22:00 |
| 成城石井 セレオ北館 | 北口100 m | 9:00-23:00 |
| イオンフードスタイル 八王子店 | 北口314ｍ | 8:00～23:00 |
| 肉のハナマサ 八王子 | 北口400 m | 24時間 |
| グルメシティ 京王八王子 | 京王駅直結 500 m | 5:00-翌2:00 |
| スーパーアルプス 南口店 | サザンスカイタワー2F 200 m | 10:00-23:00 |
🍽 飲食店数（駅500 m圏）
- 総店舗数：約1,000件（食べログ掲載）食べログ
北口エリアは、とにかく飲食店はなんでも揃っている感じです。
南口は下記の写真のように、飲食店はあまり多い感じではないですね！
🛡 治安
八王子駅の北口に関しては、繁華街が広がっているため夜間は人通りが多く、飲食店も多いエリアです。
とはいえ、深夜も繁華街で若干の喧騒が見られるものの、実は重大犯罪は少なく比較的治安は良好とされています。
警察や防犯パトロールもあり、ファミリー層を含め安心して暮らせる街といえます。
北口の住民の声
「北口は飲み屋やパチンコ店が多く、夜になると酔客も出るので、女性ひとりで歩くのは少し怖い時があります。明るい通りを行き来すれば大丈夫ですが、横道に入ると人通りが少なくなるので要注意です。」
「夜23時以降でも居酒屋やスナックが営業しているので、声かけや客引きが多い印象。駅前広場の警備員さんが見回りしてくれているから、ひどいトラブルは聞きませんが、念のため大通りから外れないようにしています。」
- 北口繁華街は夜間に客引き・酔客あり→ 大通り推奨
こちらが繁華街のユーロードです。
飲み屋も多く、様々なお店が楽しめますが、キャッチも多くいます。
南口の住民の声
「我が家は南口のマンションに住んでいますが、夜でも通りが明るくて人通りもあるので、安心して帰宅できます。子どもの送り迎えでも怖さを感じたことはありません。」
「南口ロータリー近くは再開発で街灯が増え、歩道も広くなったので、夜間の移動も問題なし。コンビニやスーパーが23時くらいまで営業しているから、仕事帰りに買い物しても安心です。」
- 南口再開発エリアは照明・監視カメラ整備で比較的安心
南口側は、北口エリアと比べて、飲食店が圧倒的に少ないため、夜も比較的静かです。
- 警察署・交番が駅近に複数、犯罪発生率は都平均並み
🏗 再開発の予定
八王子駅周辺では、いくつか再開発が部分的に行っており、
南口：東京たま未来メッセ（展示ホール・会議室等）、サザンスカイタワー＋八王子オーパ（既存）
北口：パーク壱番街通り改修（歩道拡幅・蛇行設計）
などが行われていました。
現時点でも、再開発の計画がございます！
南口の再開発予定
南口では、現在大掛かりな再開発が予定されています。
八王子駅南口集いの拠点（桑都の杜）：公園＋集い施設＋ミュージアム
整備内容
- 公園エリア（約5ha）：災害時の防災拠点機能を備えた緑地広場。
- 図書館機能「憩いライブラリ」（約4,500㎡）：学生の自習スペースや市民の交流スペースを兼ねる。
- 歴史・郷土ミュージアム（約3,000㎡）：地元八王子の歴史・文化を展示・紹介する施設。
- 交流施設スペース：イベントホールやカフェなど、多彩な用途に対応できる自由区画を予定。
スケジュール
2026年10月：開業予定。市のプレサイトでは、今後も最新状況を随時公開中
北口の再開発予定
北口についても下記のような改修工事が検討されています。
JR駅ビル改修計画（JR東日本）
概要
- JR東日本は八王子駅北口の駅ビル（セレオ北館・南館）を中心に、エントランス周辺の刷新・屋上改修・バリアフリー設備の強化を2025年～2026年にかけて計画中と発表していますleolion.jugem.jp。
- 新たな商業テナント誘致やエスカレーター増設、きめ細かなユニバーサルトイレの整備により、より快適な駅空間を目指します。
想定スケジュール
- 2025年秋：北館エントランスの改修工事開始
- 2026年春：南館屋上・エレベーター増設完了予定
- 2026年夏～秋：テナントリニューアルを含む内装改修
周辺の再開発について
京王八王子駅前再開発
- 概要
- 京王線八王子駅直結の「京王八王子ショッピングセンター（K-8）」では、耐震改修に伴う大規模リニューアル計画が進行中です。
- 商業フロアの一部改装や外観リニューアル、駐車場レイアウトの改修により、買い物動線や駐車利便性を向上させる狙いがあります。
- 今後の見込み
- 2025年中：エントランス周辺の外装・サイン刷新
- 2026年：2F〜3F飲食フロアのレイアウト改修・テナント増床を予定
🏠 住宅相場（売買）
【購入価格相場】
- 新築マンション（駅近）
- 1LDK→3000万円～4500万円前後
- ２LDK→3500万円～5500万円前後
- ３LDK→4000万前後～7000万円前後
- 中古マンション：
- 築年数が経過している物件
- 2000万円～2800万円前後
- 新耐震基準物件
- 2500万円〜5000万円
- 築浅物件
- 4500万円～6500万円（8000万円近い物件もあり）
- 築年数が経過している物件
- 新築一戸建て：3800万円～6000万前後
【賃貸価格相場】
- １R・１K：4.0万円〜8万円
- 1LDK：5〜11万円
- 2LDK：6〜15万円
- 3LDK：8万円～25万円（築年数と駅からの距離によって大きく異なる）
【周辺駅との比較（賃貸1K相場）】
- 西八王子：5.2万円前後（八王子のほうが数千高め）
- 高尾：5.0万円前後（八王子のほうが数千高め）
- 八王子みなみ野：5.6万円前後（八王子より数千円高め）
- 北野駅：5.2万円（八王子のほうが数千高め）
🏞 有名スポット（駅からの距離）
| 名称 | 種別 | 距離 |
|---|---|---|
| 東京たま未来メッセ | 展示ホール | 徒歩2分 |
| 子安神社 | 神社 | 徒歩5分 |
| 桑都テラス | 文化・商業 | 徒歩8分 |
| 八王子城跡 | 史跡 | バス＋徒歩40分 |
| 高尾山 | 観光 | 電車10分＋ケーブル |
👤 八王子駅はこんな人におすすめ
通勤・通学で都心へ1時間以内を希望する人
- 理由
- JR中央線快速の八王子→新宿は約40分、東京は約55分で、乗換なしでアクセス可能。京王線特急を使えば新宿まで約45分。
- 「座って通勤できる始発列車」もあり、毎朝の通勤ラッシュでも比較的楽に移動できる。
- 向いている層
- 新宿・東京・渋谷など都心勤務のサラリーマン・OL
- 中央大学・法政大学・工学院大学など八王子近隣の大学に通う学生（京王線利用も可）
ファミリー層（子育て世帯）
- 理由
- 駅周辺に保育園・幼稚園・小中学校が多数集積し、医療機関（総合病院・小児科）も充実。
- 広い公園（万葉公園・北野公園）や「東京たま未来メッセ」など文化施設も近く、子どもの遊び場・学び場が豊富。
- 再開発で整備された南口エリアは街灯が多く、ベビーカーでも通行しやすい歩道が確保されている。
- 家賃・物価相場は立川・吉祥寺・国分寺などと比べて1～2割安く、広めの3LDK～4LDKを手ごろに借りたり購入したりできる。
- 向いている層
- 保育園・小学校入学を控えた夫婦、あるいは未就学児のいる家庭
- 住宅購入で「都心へ1時間以内」かつ「広さや子育て環境」を両立させたい家庭
3. 自然やレジャーを重視する人
- 理由
- 八王子駅から電車（高尾線）で10分ほどの高尾山はミシュラン三ツ星の山岳観光地で、登山・紅葉・藁焼きグルメなどを楽しめる。
- 多摩川沿いや陣馬山などもアクセスしやすく、週末のアウトドア拠点に最適。
- 駅北口からバスで20分ほどの八王子城跡はハイキングコースとしても人気。
- 向いている層
- 週末に都心近郊で自然を満喫したいカップル・ファミリー
- 山登りやハイキングが趣味のシニア層・アウトドア好きの若年層
4. コスパ重視の単身者・学生
- 理由
- 1K～1LDKの賃料が**5万円台～**と、立川や吉祥寺に比べて1～2万円ほど安い
- 駅徒歩圏内にワンルーム・1Kの築浅マンションが多く、単身でも安心して住める。
- 駅ビル（セレオ北館・南館）内や周辺に成城石井・いなげや・アルプス・グルメシティ・ハナマサなど「24時間・深夜営業スーパー」が充実しており、食費を抑えやすい。
- 飲食店約1,000店（500m圏内）・ファミレスやカフェも豊富で、一人暮らしの食事・外食環境が整っている。
- 向いている層
- 八王子周辺の大学に通う学生
- 単身赴任中の会社員・リモートワーカー（駅直結のカフェやコワーキングスペース利用可）
5. リタイア後に落ち着いた暮らしを望むシニア
- 理由
- 駅南口周辺は再開発でバリアフリー化が進み、駅から病院・役所までも公共交通機関でスムーズにアクセスできる。
- スーパーが駅直結や徒歩2～5分圏内に点在し、買い物の負担が少ない。
- 日中は「住民の買い物客」「高齢者のサークル参加者」などで人通りがあるため、女性や高齢者も安心感が高い。
- 八王子市全体で高齢者向け施設（デイサービス、グループホーム）が充実しており、セカンドライフ環境としても魅力的。
- 向いている層
- 郊外でゆったりとした老後を送りつつ、都心にも1時間以内で帰省や旅行に行きたい方
- 病院・公共施設が近隣に揃っているエリアで、安心して一人暮らしを続けたい高齢者
【逆に、こういった方にはおすすめできない】
1. 「とにかく都心に近く、徒歩圏内で全て完結」したい人
- 理由
- 八王子駅は新宿まで約40分、東京まで約55分かかるため、都心至近の「渋谷・恵比寿・大手町徒歩圏」ほどの利便性はない。
- 東京23区内で「徒歩5分以内に高級百貨店や大型商業施設が欲しい」というニーズには合わない。
- 向いていない層
- 東京23区内で通勤・休日も徒歩で移動したい人
- 最高のブランド品や高級商業施設を常に利用したい人
2. 「夜遅くまで街が静かで、落ち着いた住宅街だけを求める人」
- 理由
- 八王子駅北口周辺は飲み屋やスナック、パチンコ店が多く、夜遅くまで人が絶えない。
- 深夜0時前後でも居酒屋・スナックの客引き・酔客が出るため、住宅街のような静かな環境ではない。
- ただし、南口は落ち着いた環境である。
- 向いていない層
- 小さな子どもが夜早く就寝する家庭で「夜は真っ暗で静かなエリアが良い」と考える人
- 高齢者で「騒音や人混みが大の苦手」という方
3. 「大手町や丸の内で日常的に外食・ショッピングをしたい人」
- 理由
- 八王子駅周辺は「駅ビル＋商店街＋大型スーパー」が中心で、高級ブランド店や海外ラグジュアリーブランドはほぼ存在しない。
- 駅からタクシー・電車で1時間前後かかるため、都心での外食やショッピングを頻繁に利用するには不便。
- 向いていない層
- 高級ブランドの直営店や海外有名セレクトショップで買い物をしたい富裕層
- 外資系企業勤務で日常的に都心の飲食・接待が多いビジネスマン
4. 「最高級の治安を求め、夜間も繁華街を一切避けたい人」
- 理由
- 北口は繁華街ゆえに深夜も人通りが絶えず、酔客や客引きが見られる。
- 万引き・自転車盗難などの「軽微な犯罪」は時折発生するため、24時間いつでも“完璧”な静寂と安心感を得たい人には向かない。
- 向いていない層
- 小さな子どもを夜間も1人で連れ歩く人（南口付近ならまだ安心度は上がるが、完璧ではない）
- 完全にフェンスで囲まれたような異常に静かな住宅地を求める方
✅ まとめ
八王子駅は 「コスパ重視で便利さと自然を両立したい人」 にピッタリの街。
多摩地域最大のターミナルでありながら、地価・家賃は都心や立川より控えめ。
再開発で街並みも整い、ファミリーから学生、単身社会人まで幅広く受け入れる“懐の深い”エリアです。
物件探し・街紹介の参考にぜひご活用ください！
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